Новостройка по ДДУ: эскроу, проверка застройщика и вычет до 650 тыс. ₽

Как эскроу защищает деньги дольщика

С 1 июля 2019 года новые договоры долевого участия заключаются с эскроу-счетами. Деньги покупателя хранятся в банке, и застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Средства на эскроу застрахованы — до 10 млн ₽ на одного участника в одном банке.

• Срок действия эскроу-счёта не может превышать срок ввода дома больше чем на 6 месяцев.
• После получения разрешения на ввод банк перечисляет деньги застройщику в течение 10 рабочих дней.
• Проценты на эскроу не начисляются: это защитный, а не доходный инструмент.
• Если застройщика признали банкротом или он ликвидируется, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и вернуть деньги со счёта.

На практике это значит, что риск недостроя ложится не на покупателя: пока дом не введён, деньги остаются на счёте в банке. Но эскроу не защищает от всего — например, от переноса сроков или от расхождений между ожиданиями и проектом. Если квартира стоит дороже лимита страхования, уточните в банке, как защищена сумма сверх него.

Важно и то, что ДДУ считается заключённым только после государственной регистрации в Росреестре. Пока регистрации нет, договора в юридическом смысле тоже нет, поэтому обязательно убедитесь, что она прошла.

Проверка застройщика: улики в открытом доступе

Большую часть проверки можно провести самостоятельно и бесплатно. По 214-ФЗ застройщик обязан размещать проектную декларацию в ЕИСЖС — на портале наш.дом.рф. Найдите там свой жилой комплекс и посмотрите:

• проектную декларацию;
• разрешение на строительство;
• финансовую отчётность застройщика с аудиторским заключением.

Если какого-то документа нет или сведения расходятся с тем, что говорят в отделе продаж, это повод задать вопросы до подписания договора, а не после.

Если дом сдают с опозданием

Гарантийный срок на конструктив новостройки — не менее 5 лет. Если застройщик нарушил срок передачи квартиры, дольщик-гражданин может взыскать неустойку: 1/150 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки.

Мораторий на неустойки застройщиков снят с 1 января 2026 года. Начислять неустойку можно за дни просрочки после этой даты, а выплаты по требованиям, заявленным до 2026 года, отсрочены до 31 декабря 2026 года. Если дом задерживается, зафиксируйте дату передачи по договору и сохраняйте всю переписку с застройщиком.

Налоговый вычет: сколько можно вернуть

Имущественный вычет на покупку или строительство жилья, включая участок под него, считается с расходов не более 2 млн ₽. Если вы потратили меньше, неиспользованный остаток переносится на следующие покупки. Отдельно предоставляется вычет по процентам ипотеки — с суммы до 3 млн ₽ и только по одному объекту, повторно его не дают.

Вместе это до 650 тыс. ₽, причём каждый из супругов может заявить собственный лимит. Получить вычет могут налоговые резиденты с доходом, облагаемым НДФЛ. ИП на упрощённой системе и самозанятые без такого дохода на него не претендуют.

Обратите внимание на разницу между двумя вычетами. Остаток лимита на покупку можно использовать при следующих сделках, а вычет по процентам привязан к одному объекту. Если вы планируете несколько покупок, заранее подумайте, по какой из них выгоднее заявить проценты.

• При покупке по ДДУ право на вычет возникает с даты передаточного акта, а не с даты подписания договора.
• Вычет не дают, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица, например близкие родственники.
• Часть цены, оплаченная материнским капиталом или деньгами работодателя, в вычет не входит.
• Пенсионеры могут перенести вычет на три предыдущих года.

Налоговые правила периодически меняются, поэтому перед подачей документов уточните актуальные условия в налоговой инспекции или у консультанта.

Частный дом: эскроу работает и для ИЖС

Механизм эскроу доступен не только при покупке квартиры. С 1 марта 2025 года по закону 186-ФЗ так можно строить и частный дом: подрядчик должен быть зарегистрирован в ЕИСЖС и получает оплату только после того, как право на построенный дом зарегистрировано. Имущественный вычет на строительство дома и покупку участка под него рассчитывается в тех же пределах, что и для квартиры.

Чек-лист покупателя новостройки

• Найдите ЖК в ЕИСЖС и проверьте проектную декларацию, разрешение и отчётность застройщика.
• Убедитесь, что оплата идёт через эскроу, и помните о лимите страхования.
• Дождитесь регистрации ДДУ в Росреестре.
• Сохраните договор, платёжные документы и передаточный акт — они понадобятся для вычета.
• Заявляйте вычет после подписания акта, каждому из супругов — в пределах своего лимита.
• При просрочке сдачи рассчитайте неустойку и направьте требование застройщику.

Условия ипотеки, вычетов и требования банков могут меняться — перед сделкой уточняйте их у банка и менеджера застройщика. ХОМС РФ бесплатно для покупателя поможет подобрать новостройку в Сочи и Краснодарском крае и подготовиться к проверке застройщика.